재건축·재개발의 절차와 개념을 이해하면 간단합니다.

요즘 재개발이다 재건축이다 말이 많이 나오고 있어요.제가 살고 있는 지역에서도 이웃 마을이 재개발 지역이 되어 화제가 되었습니다.

뉴스에서도 많이 보는 단어라 익숙하긴 하지만 의미를 말하라고 하면 어색한 용어를 이번 기회에 정의부터 개념까지 제대로 잡는 포스팅을 해보려고 합니다.

부동산 공부를 하면서 가장 관심이 있었던 재건축과 재개발은 먼 동네 부유한 사람들의 이야기 같지만 가까운 이웃의 이야기도 됩니다.

날씨가 좋아서 가끔 산책을 할 때면 아파트 단지에 붙어 있는 플래카드를 종종 보곤 합니다, 특히 부천 깊숙한 곳이나 인천에 주택이 모여 있는 곳이 중심으로 보입니다.

아파트 재건축

플래 카드에는 00공사 00아파트 재건축 축하합니다 같은 내용이 씌어 있습니다.

노후화된 도시에서 살고 있다고 아파트를 부수고 다진다는 이야기를 마을의 미용실에서도 쉽게 들을 수 있고 자신의 집을 가지고 있는 분이면 귀가 쫑긋 섭니다.

재건축:건물을 부수고 바로잡아, 말 그대로 살린다는 의미에서 아파트 단지, 혹은 아파트 1채를 부수고 재건 과정을 재건축이라고 부릅니다.

정의는 건물을 살리는 일이지만 부동산의 아파트 재건축은 사업에 가까운 조건을 갖고 재건축 허가 여부가 결정될 수도 있습니다.

주변 인프라는 괜찮지만, 건축물의 노화도가 기준보다 심한 부실 건축물의 경우는 심의를 거쳐서 재건축 사업을 진행할 수 있습니다.

이 때는 집을 갖고 있는 집주인이 동의해야 하며 이 과정을 책임 지는 위원회 등 필요합니다.

아무래도 페이퍼 작업이 많고 여러가지 상황에 신경을 써야 하니, 대표를 짊어지고 사업 추진 사업장도 뽑고, 이것 저것 할 많습니다.

그 중에서 가장 말수가 많은 부분은 소규모 재건축과 가로 정비 사업이 있죠.특히 아파트 재건축의 경우는 정부가 허가를 얻어야 진행되기 때문에 요즘은 조정 대상 지역/투기 과열 지구 등 제약이 많아 진행에 어려움을 겪고 있습니다.

또 재건축을 하면 기존에 살고 있던 집주인은 건축 기간 중에 나가서 살고 완공 이후 이사할 수 있습니다.

기존 아파트보다 신축 아파트 금액이 높을 경우 차익을 지불해야 이사할 수 있습니다.

그래서 아파트 재건축은 동네와 상황에 따라 집주인이 반대할 수도 있습니다.

또한 재건축은 사업상의 종류가 아파트의 형태나 조건에 따라 사업이 달라질 수 있습니다.

소규모 재건축과 가로 정비 사업은 노후 아파트를 대상으로 정부가 재건축 절차를 단축한 사업이기도 합니다.

아직 조정 대상 지역에 묶여 있지 않은 지방에 노후 아파트가 많이 시도되는 재건축 사업이기도 합니다.

이두가지를설명을하면포스팅의주제와반복되는면이있기때문에나중에하나의포스팅으로정리해서보여드리도록하고본론으로돌아가겠습니다.

이어서 재개발의 의미에서 재건축과 얼마나 다른지 알아보겠습니다.

재개발은 건축물뿐만 아니라 인프라까지 모두 낙후될 경우 구역을 정해 동네 자체를 개발하는 것입니다.

부동산에서 말하는 재개발은 건축물과 마을을 모두 철거하고 재개발하는 사업인데, 사업이 진행되면 마치 송도신도시나 인천 간석동처럼 과거와는 전혀 다른 새로운 도시처럼 구역을 정비할 수 있습니다.

낙후된 마을이기 때문에 부동산 집값은 상당히 낮은 상태였을 것이기 때문에 재개발 사업이 확정되면 신도시가 된다는 의미이기 때문에 그 기대심리로 부동산이 오르는 것입니다.

의미에서는 이렇게 구역과 건물로 나누어 비교할 수 있습니다.

재건축과 재개발이라는 용어 때문에 어려움을 느끼시는 분들이 계실 수 있지만 딱히 계산 공식이나 어려운 문제가 아니기 때문에 기본적으로 개념을 알아두기만 해도 훨씬 편합니다.

둘은 범위가 다를 뿐 사업 과정은 닮았답니다.

우선 집주인의 동의를 얻어 재건축이나 재개발 사업이 가능한지를 알아봐야 합니다.

그 동의를 누가 받는지 궁금할지도 모릅니다.

통상 동의하는 집주인이 모여서 우편을 돌리거나 동의할지 여부를 조사하고 이들 주인을 모아”조합”이라고 부릅니다.

조합에 참여하는 집주인은 “조합원”이 됩니다.

재건축은 토지와 건축물을 소유해야 하고 재개발은 건축인 땅인 1개 이상 소유하면 조합원이 됩니다.

그 구역이나 건축물 소유자가 동의했다고 하면 노조는 조합장과 조합원의 목소리를 대변하는 장을 뽑아 사업을 추진합니다.

제멋대로 조합이다!
라고 외친다고 해서 조합이 그냥 줄 수는 없습니다.

나라에 “조합 설립”을 드린다며 해당하는 조건에 따른 서류를 준비하고 제출합니다.

허가가 나오면 조합이 공식적으로 활동할 수 있는 조합의 이익과 지역의 이익 때문에 순서대로 사업을 추진하는 것입니다.

크게 보면 사람을 모아 조합 설립→사업 진행이라는 큰 틀입니다.

사업은 아파트 건축물이나 정비구역에 따라 어떻게 다시 지을 것인지 계획을 세워야 합니다.

아파트라면 몇 층으로 지을 것인지, 평수는 어느 정도인지 등 구체적으로 조합원의 의견을 받아 계획서를 작성합니다.

또 구역을 정비, 재건축을 담당해 줄 시공사도 찾아야 합니다.

어떤 시공사를 선정하느냐에 따라서 이름 있는 아파트 단지가 될 수도 있기 때문에 이 부분은 조합원들에게 굉장히 민감합니다.

나단더슨, 차+언플래쉬

기업은 이익을 추구하기 때문에 어디서나 시공하려고 하지 않습니다.

주변 시설이나 기대 가치를 보고 판단하기 때문입니다.

조합원과 지역 입장에서도 많은 사람들이 살고 싶은 마을, 아파트를 조성하면서 다른 사람들에게 살고 싶은 마을을 만드는 것이 더 도움이 되기 때문입니다.

지역은 주민이 많을수록 세금을 많이 확보할 수 있기 때문에 이득이고 조합원은 좋은 환경에서 생활할 수 있고 기업은 이익을 낼 수 있어야 합니다.

이렇게 많은 절차를 거쳐 서류 제출, 허가를 받으면 결국 시공을 위해 집이나 동네를 비워야 하는 마지막 단계까지 이르게 됩니다.

🙂 재건축과 재개발이 그저 어렵게 느껴진다면 이번 포스팅을 통해 개념 정리에 도움이 되길 바랍니다.

나는 최근에 가로 정비 사업을 진행하고 있는 아파트를 소유한 적이 있습니다.

처음 경험한 재건축에 미쳐버리기도 했어요.덕분에 부동산에 관심이 많아져서 공부를 하는 계기가 되기도 했습니다.

만약 나처럼 우리 집이 재건된다는데 우리 동네가 재개발된다는데 그러면 나는 어떻게 될까. 궁금하신 분들은 한 번씩 보면서 준비해보셔도 되죠.모두에게 이득이 되는 재건축과 재개발이 되기를 바라며 순조로운 부동산 공부였습니다.

감사합니다。 처음이었어요.

나는 최근에 가로 정비 사업을 진행하고 있는 아파트를 소유한 적이 있습니다.

처음 경험한 재건축에 미쳐버리기도 했어요.덕분에 부동산에 관심이 많아져서 공부를 하는 계기가 되기도 했습니다.

만약 나처럼 우리 집이 재건된다는데 우리 동네가 재개발된다는데 그러면 나는 어떻게 될까. 궁금하신 분들은 한 번씩 보면서 준비해보셔도 되죠.모두에게 이득이 되는 재건축과 재개발이 되기를 바라며 순조로운 부동산 공부였습니다.

감사합니다。 처음이었어요.