상가 임차인의 계약 갱신 문제는 권리금 분쟁과 함께 상가 임대차 분쟁의 대표적인 유형입니다.
상가임대차법은 임차인의 권리를 강력히 보호하고 있으나 임대인의 재산권 행사도 보호되어야 하므로 계약갱신과 관련하여 다음과 같은 규정을 두고 있습니다.
※상가건물임대차보호법※■제10조(계약갱신요구 등)①임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전 사이에 계약갱신을 요구하는 경우 정당한 사유 없이 거절할 수 없다.
다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 “상당한 보상”을 제공한 경우※상가건물임대차보호법※■제10조(계약갱신요구 등)①임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전 사이에 계약갱신을 요구하는 경우 정당한 사유 없이 거절할 수 없다.
다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 “상당한 보상”을 제공한 경우즉 법에서 정한 정당한 사유가 있으면 상가 임대인은 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는데, 최근 부동산 임대인이 임차인에게 당초 약속한 이주비를 지급하기로 했다며 “이는 임차인에게 상당한 보상을 제공한 것으로 임차인이 더 이상 계약갱신 요구권을 행사할 수 없어 건물을 즉시 인도해야 한다”고 주장하며 소송을 낸 사례가 있어 법원이 과연 어떤 판결을 내렸는지 함께 살펴보도록 하겠습니다.
임대인, 재개발 부지 임차인에게 이주비 지급을 약속했는데.원고는 부동산 개발 사업을 하는 법인이고, 피고는 이 사건 토지에서 숙박업자를 운영하고 있는 임차인입니다.
원고는 21년 9월, 전 소유자로부터 이 사건 부동산을 취득하는 동시에 피고와의 임대차 계약도 승계했습니다.
그런데 사실 이 사건 토지를 비롯하여 인접한 토지는 재개발 사업이 예정되어 있어 토지 매입 작업이 한창이고 피고 역시 이러한 사정을 잘 알고 있는 바 피고는 자신이 임차하고 있는 부동산 부분을 언제든지 명도해야 하는 상황을 고려하여 2020년 6월 토지의 전 소유자와 아래와 같은 내용으로 부동산 임대차 계약서를 다시 작성하였습니다.
-계약서-■주요내용1. 보증금1억5천2. 월세 460만원3. 임대차기간은 ‘인도일(15.6.26)로부터 재건축·재개발할 때까지’로 한다.
■ 특약1. 재건축·재개발사업이 진행될 때에는 건물주로부터 보증금 1억 5천 및 이주비(사업비) 4천만원을 받기로 하고 건물명도와 동시에 보증금 및 이주비를 지급하기로 한다.
2. 재건축·재개발 시행이 불가능한 경우 이주비는 없었던 것으로 하며 임대인과 임차인 모두 3개월 전에는 계약의 존속의사를 표시하여 계약만료시 보증금을 반환한다.
한편 22년 4월 전 처리될 줄 알았던 건축인·허가가 코로나 사태 등으로 지연됐고, 원고는 22년 8월에야 건축인·허가가 날 것으로 예상하고 피고를 상대로 건물인도소송을 제기했습니다.
재판부 ‘약정한 이주비를 지급하기로 한 것, 상가임대차법상 계약갱신 거절 사유에 해당한다’ 재판에서 원고는 피고와의 임대차계약이 종료됐다며 “피고가 보증금 1억5000과 이주비 4천만원 수령과 동시 이행으로 이 사건 부동산을 인도할 의무가 있다”는 주장을, 반면 피고는 “본 임대차계약이 아직 종료되지 않아 상가임대차법상 계약갱신요구권을 행사한다”고 맞섰습니다.
이와 관련하여 법원은 원고 측의 손을 들어주었으나 자세한 판결 내용은 다음과 같습니다.
(대구지법 2021가당146666 판결)재판부 ‘약정한 이주비를 지급하기로 한 것, 상가임대차법상 계약갱신 거절 사유에 해당한다’ 재판에서 원고는 피고와의 임대차계약이 종료됐다며 “피고가 보증금 1억5000과 이주비 4천만원 수령과 동시 이행으로 이 사건 부동산을 인도할 의무가 있다”는 주장을, 반면 피고는 “본 임대차계약이 아직 종료되지 않아 상가임대차법상 계약갱신요구권을 행사한다”고 맞섰습니다.
이와 관련하여 법원은 원고 측의 손을 들어주었으나 자세한 판결 내용은 다음과 같습니다.
(대구지법 2021가당146666 판결)법원은 ” 알아보면 상가 임대차 보호 법 제10조가 임차인은 임대차 기간이 만료되는 6개월 전부터 1개월 전 사이에 임차인이 계약 갱신을 요구하는 경우 정당한 이유 없이 이를 거절할 수 없는. 다만”임대인과 임차인이 서로 합의하고 임차인에 상당한 보상을 제공한 “경우에는 차한에 부재한다.
본 사건의 피고인은 과거에 권리 시설을 양도하면서 권리금으로 모두 5500만원을 냈지만 그것부터 지금까지 약 7년이 경과하고 있어 그동안의 감가 상각이 필요한 점, 코로나 사태가 계속되고 있는 점을 감안하면 임대차 종료 시 지급되게 한 이주비 4000만원이 결코 상기의 권리금에 못 미친다고 볼 수 없다고 전제한 뒤”또 전 소유자와 피고 간의 이주비 4000만원을 부동산 인도와 동시에 지급하기로 한 약정은<서로 합의한 임대인이 상당한 보상을 제공한 경우>에 해당한다는 것을 다만 법원은 “약정된 임대차 기간은<인도일부터 재건축, 재개발할 때까지로 한다>라는 것이며 이에 대한 의미는 다소 불분명하지만 원고의 주장대로 신축 공사의 건축가·허가가 나오는 날까지 해석할사회 통념상 타당하다”며”원고가 신축 공사의 건축가·허가를 받는 조건에 피고는 원고로부터 1억 9천 을(보증금+이주비)지급되자 동시에 이 사건의 부동산을 넘기”이라고 판결했습니다.
따질 것도, 챙길 것도 많은 상가 임대차 분쟁. 현명한 해결책은 임대인이든 임차인이든 상가건물을 사용 및 수익하고 있다면 상가임대차보호법 규정을 하달해 두는 것이 좋습니다.
다만 실제 분쟁 상황에서 법률 조항을 해석하고 적용하는 것은 법률 전문가 아니면 매우 어려운 문제이므로 신속히 변호사를 찾아 상황과 입장에 맞는 법률 처방을 받는 것이 좋습니다.
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지인분은 권리금이 자영업자인 blog.naver.com법무법인 일신강남분사무소의 모든 상담은 파트너 하재섭 변호사가 직접 진행하고 있습니다.
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